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银川房价连涨被约谈!官方:新政下周出台,侧重土地端

高拯坤2021-08-18 08:43:55来源:中国房地产网

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  房价地价上涨过快被住建部约谈之后,银川也表态了。

  8月17日,银川市住房和城乡建设局相关负责人告诉中国房地产报记者:银川将在下周正式发布楼市调控文件,相比以往,此次新政更加侧重对土地端的把控。

  此前,同样被住建部约谈的金华与惠州已出台新政加码楼市调控。据记者了解,截至目前剩余的徐州与泉州尚未对外正式宣布加码楼市调控(全市范围内的调控),这也就意味着银川极有可能将是5个城市中第3个正式出台新政的地方。

  作为西北地区最具代表性的城市,2020年,银川曾以14.2%的房价涨幅登上了胡润2020年度全球房价指数榜单第10名,是唯一入围前十的中国城市,也是全国房价涨幅第一的城市。

  到了今年,银川依旧没有摆脱“房价上涨最快”这顶帽子。8月16日国家统计局公布的数据显示,今年7月份银川新房价格环比上涨1%,依旧是全国第一;同比上涨10%为全国第三。

  对于这份数据,上述负责人表示:“在预期之内”。他对于楼市调控很有信心,“因为房价基数低,所以银川房价涨幅更容易被凸显出来。但基数低并不是当地政府回避房价问题的借口,恰恰相反,目前银川楼市调控已经有所成效,房价涨幅自去年达到最高点后,已经开始逐步下降。”

  现在,银川楼市再悄然发生变化。

  从17%降至10%,房价依旧领涨

  7月底刚刚被住建部约谈的银川市,近期因新房价格领涨全国再次成为市场关注的焦点。

  8月16日,国家统计局公布的数据显示,7月份银川新房价格环比上涨1%,与青岛和海口并列全国第一;同比上涨10%位居全国第三。整体来看,银川是7月份新房价格上涨最快的城市之一(二手房环比上涨0.2%,同比上涨7.4%。)。

  “7月份的房价同比涨幅在我们的预期之内。虽然高居榜首,但实际上银川房价涨幅已经从去年最高点的17%逐步降低到目前水平,可以说呈现逐月降低趋势。这也意味着我们的楼市调控初显成效,房价逐步趋于平稳。”对于国家统计局刚刚发布的7月房价数据,银川市住房和城乡建设局相关负责人向中国房地产报记者表示。

  “银川房价与西北其他的省会城市相比较低,因为基数低,房价稍微上涨,增幅就会显得比较大。”国家发改委国土开发与地区经济研究所国土开发室主任黄征学分析称。

  银川新房价格涨幅到底经历了怎样的变化?据记者粗略统计,2018年3月同比涨幅为5.9%;2019年3月同比涨幅为9.4%;2020年3月同比涨幅为12.5%;

  到了今年,银川新房价格同比涨幅整体呈现下降趋势:

  1月,环比上涨0.6%,同比上涨13.9%(全国第一);

  2月,环比上涨0.8%,同比上涨14.9%(全国第一);

  3月,环比上涨0.5%,同比上涨14.1%(全国第一);

  4月,环比上涨0.6%,同比上涨13.7%(全国第一);

  5月,环比上涨1.0%(全国第一),同比上涨12.4%;

  6月,环比上涨0.8%,同比上涨11.2%(全国第二);

  7月份,环比上涨1%(与青岛和海口并列全国第一),同比上涨10.0%(全国第三)。

  中国房价行情网数据显示,7月,银川新房房价为8305元/平方米,环比上涨0.42%。分区县来看,银川金凤区新房房价9642元/平方米,稳居三区两县房价之首;兴庆区以8534元/平方米紧随其后,屈居第二;贺兰县、永宁县凭借新兴区域德胜、望远板块房价的拉动已经赶超西夏区,位列第三、第四,新房房价分别为6771元/平方米和6644元/平方米;西夏区新房价格在三区两县中的排位则位列最后一名,为6626元/平方米。

  一家知名房企的银川项目营销负责人向中国房地产报记者表示,和去年相比,今年银川房价整体更加平稳,但受政策和供应量加大影响,企业和购房人预期较过去有所降低,新房和二手房交易都有所放缓。

  这位负责人提供的一份统计数据显示,近几个月以来,银川楼市的新房供应量约2.5万套,二手房待售数量超过4万套。相比之下,银川人口仅200余万,整个宁夏人口也才600多万。

  人口总量不多,调控正在收紧,房价涨幅也出现降低,但即便如此,就房价而言银川依旧在升高。对此黄征学认为:“银川房价上涨与要素、人口进一步集聚有关。银川是国内所有省会城市占省域(区域)GDP比重最高的,近十年来,这种趋势还在延续。2020年,银川占宁夏的GDP比重超过50%,比2010年高5个百分点,这个增幅在全国27个省会城市中都是比较高的。同时,根据“七普”和“六普”人口数据,银川占全区人口的比重也上升8.07个百分点。要素和人口的集聚必然导致房价上涨。”

  房企拿地热情褪去

  房价连续上涨所反映出的是楼市未来预期好,但涨幅的逐步收紧也意味着市场原本良好的预期出现了下降。这种变化也反映在银川的房地产开发投资以及土地市场上。

  银川市统计局数据显示,2021年上半年,银川市房地产开发投资同比增长28.6%,占全市投资比重达47.1%,较去年同期提高12.1个百分点,拉动全市投资增速10个百分点。全市商品房销售面积316.86万平方米增长10%,销售额251.12亿元增长22.1%。商品房待售面积620.60万平方米增长3.8%。

  1-6月份房地产投资占了全市投资的近一半。其中金凤区、永宁县、贺兰县、兴庆区房地产投资占固定资产投资的比重,分别为89.6%、67.2%、62.1%和49.8%。这也就意味着投资增长对房地产项目的依赖居高不下。

  在土地方面,2020年银川以47.23%的全国土地溢价率居于103城之首,全年共成交32幅土地,其中住宅用地13幅,合计成交面积130.73万平方米;卖地收入65.74亿元,位列全国83名。

  进入2021年,银川高溢价率的土地依旧存在。6月,宁夏建元房地产开发有限公司竞得银川市1宗综合用地(含住宅),楼面价2494元/平方米,溢价率207.14%;宁夏巨力房地产开发有限公司竞得的贺兰16号地块,溢价率147%,楼面价2009元/平方米。

  但到了7月,银川土地拍卖氛围出现降温。据报道,7月中旬银川推出了2宗限价地,是位置较好的刚需地块,但关注者寥寥。

  上述知名房企银川项目营销负责人同样表示,今年以来,虽然银川拍出了了几宗高价地,但土地市场整体表现一般,供地速度也不快。虽然万科、碧桂园、融创、新城控股等一大批知名房企在宁夏布局,但拿地热情似乎不如以前强烈,算的账更多。

  银川市发布的《2021年度国有建设用地供应计划》显示,2021年三区(兴庆区、金凤区、西夏区)计划供应20块土地,其中金凤区16块,兴庆区2块,西夏区2块,共计151公顷(合2265亩)。

  据记者不完全统计,截至目前这三个区共成功出让7宗土地。其中,兴庆区2宗,金凤区2宗,西夏区3宗,共470.04亩。

  对于银川房地产市场的表现,诸葛找房运营中心总经理刘光宇表示,“银川作为二线城市相比其他城市房价不算太高,但当地房地产开发速度和节奏较快,存在与经济增速、产业规划、人口增长脱节的风险。”

 楼市新政下周出台

  房价增幅收窄背后,是银川楼市始终处于监管之下。此前的7月29日,因房价地价增长过快,市场预期不稳,引起社会广泛关注,银川与徐州、金华、泉州、惠州等5个城市被住建部约谈,并纳入房地产市场监测重点城市名单。

  8月17日,银川市住房和城乡建设局相关负责人告诉中国房地产报记者,住建部约谈后,市里相关领导随即返回银川,组织召开了多次紧急会议,对各项工作作出部署,相关政策文件也是加班加点在起草。

  “目前已经明确银川要收紧房地产市场调控,相关文件已基本拟定,本周内将上报。预计楼市新政将在下周正式出台。”上述负责人透露说,相比以往,此次新政将再次强调“房地产调控三板斧”的作用,包括限售限购等规定。同时更加侧重于土地端,加强对土地出让、招拍挂市场、限房价竞地价的把控,明确土地溢价率不得超过15%等。

  黄征学表示,银川的经历表明,经济和人口的过度集聚和集中会造成房价的快速上涨。因此,在省域范围内培育副中心城市或区域性中心城市,以及在大城市、特大城市、超大城市建设多个中心,对长期内缓解房价上涨压力会有帮助。同时,加快建立要素跟着项目走的机制,保证经济发展快、经济发展潜力大的地区有更多建设用地资源,防止短缺造成的囤积和炒作。

  “房价的短期上涨或许不难,而要长期的稳定就离不开产业和宜居环境的支撑。有时候过高的房价或会抑制和弱化城市的产业发展,扰乱城市的人口结构与增速,而使城市失去原有的竞争力。所以,城市经济的健康持续发展离不开科学均衡的产业规划布局。”有房地产业内人士分析建议。

  另据记者了解,8月13日,银川发布2021年-2023年城市更新三年计划,涉及出行、房价、老旧小区改造等范围。其中对银川房价提出实现稳地价、稳房价、稳预期的目标,2023年末,将房价同比涨幅控制在10%以内,环比涨幅控制在0.8%以内。

  “楼市调控需要过程,收紧调控是为了更好地稳定市场。我们很有信心,也很坚决。”上述银川市住房和城乡建设局相关负责人表示。

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